Repenser la périphérie commerciale : les enseignements du projet-laboratoire Pariwest à Maurepas (78).

Après des décennies de développement dynamique mais souvent non concerté, les zones commerciales périphériques doivent se ré-inventer pour accompagner la mutation des territoires et des modes de consommation. Elles constituent ainsi des sources d’opportunités pour refaire la ville sur elle-même. De nouveaux défis, inédits. C’est pourquoi depuis fin 2017, six agglomérations lauréates d’un appel à projets national font figure d’opération-pilote pour repenser leurs périphéries. Les premiers enseignements tirés de cette expérience sont riches, et encourageants. Le point.

Sur la zone commerciale inter-communale Maurepas-Coignières, entre Pariwest, Porte de Chevreuse et Forum Gibet, les travaux de restructuration d’un première phase de 4200 m² sonnent comme un coup d’envoi officiel. Un première preuve concrète de régénérescence », comme l’a exprimé Géraldine Niaulin, responsable du projet chez Etixia.

Le mot sied bien au devenir voulu pour ce deuxième pôle commercial d’une agglomération de 230 000 habitants, entre Maurepas, Coignières et Saint-Quentin-en-Yvelines. 251 magasins sur 160 000 m² au cœur d’un tissu dense mixte (commerce, services, artisanat, industrie…) en entrée de ville. Comme beaucoup des zones de ce genre sortie de terre ces dernières décennies, le secteur est en forte mutation, pas encore en déclin, mais fragile. Il cumule des difficultés croissantes :

– Manque de lisibilité des commerces

– Difficultés de circulation

-Une vacance à 11 %

-Une absence de cohérence de l’offre

-Une inscription difficile dans le tissu urbain….

– Un développement de l’accessibilité qui n’a pas suivi celui des activités

 

Comment repenser les zones commerciales telles que celle-ci ? Comment leur redonner une cohérence, refaire la ville sur la ville ?

Fin 2017, un appel à projets du ministère de la Cohésion des territoires s’empare de cette question. Il s’intitule « Repenser la périphérie commerciale » et accompagne six projets pilotes pour transformer des périphéries commerciales, en soutenant les collectivités territoriales dans « la définition de leur projet de renouvellement urbain et commercial ». Pariwest est l’un des lauréats, dans un projet porté par l’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines.

Cinq piliers pour créer de nouvelles figures d’urbanismes en périphérie

Les six projets-laboratoires issus de la démarche s’appuient sur une idée clé : parce que le foncier s’y libère petit à petit, ces zones commerciales périphériques peuvent être réimaginées et reconstruites comme de nouvelles figures d’urbanismes. Ni des centres-villes, ni des périphéries, mais des espaces de sociabilités, mixtes, des espaces riches d’usages multiples, reliés à la ville. En équilibre avec d’autres échelles territoriales.

Un rapport paru en octobre 2020 synthétise la méthode employée par les six opérations-pilotes, et résume une série de premiers enseignements fondamentaux.

Chacun de ces projets-laboratoires s’est appuyé sur cinq piliers :

1 — une gouvernance du projet renforcée, avec un portage volontariste par les collectivités locales, et surtout l’association précoce de toutes les parties prenantes ;

2 — la programmation et les usages mixtes, avec un accent très fort sur la mixité fonctionnelle souhaitée pour ces lieux ;

3 — une étude approfondie de la faisabilité opérationnelle du projet, notamment foncière et économique ;

4 — une inscription systématique du projet dans une stratégie de territoire, pour garantir l’équilibre du projet à plusieurs échelles ;

5 — la recherche d’une insertion urbaine, paysagère, architecturale, durable du projet.

Deux ans après, quels enseignements ?

Pour restructurer ces zones et les transformer durablement, l’expérience « Repenser la périphérie commerciale » montre d’abord le rôle fondamental de la gouvernance et la nécessité d’un dialogue précoce avec toutes les parties prenantes. Et donc d’un partenariat public-privé fort. Aux côtés d’une collectivité engagée, la mobilisation des acteurs privés dès l’origine du projet en améliore la faisabilité. Rappelons que, jusqu’à présent, le développement des retails parks se mène fréquemment sans concertation véritable, ni avec les collectivités, ni avec les commerces déjà en place.

Deuxième enseignement, sans surprise, les projets de restructuration ont besoin de lisibilité dès le départ. Des diagnostics territoriaux et commerciaux précis, solides, articulant courts et longs termes sont nécessaires. D’une part pour identifier le foncier stratégique et le périmètre de l’opération, et d’autre part pour « mettre en récit sa mutation à long terme autour de nouvelles fonctions et de nouveaux usages ».

Troisième enseignement, repenser les périphéries commerciales ne peut se faire sans adosser le projet à une stratégie de territoire élargie. Pour poser les conditions d’équilibre à moyen terme, tenir compte des différents documents d’urbanisme, guider les investissements publics et privés, rechercher les complémentarités….

Quatrième enseignement, la mobilisation du foncier, et la recherche des montages financiers très tôt dans le projet sont des gages de faisabilité. Sur ce point, le rapport insiste sur le caractère itératif de l’exercice et l’utilité de passer par différents scénarios, sans figer la programmation à la parcelle.

Enfin, mixité des usages et qualité de l’intégration paysagère et architecturale sont aussi des clés de succès soulignées par le rapport.

De l’importance de contextualiser les projets

En définitive, le besoin de repenser les zones commerciales périphériques trace, enfin, un pont nécessaire entre l’urbanisme et l’implantation commerciale. Les opportunités sont là, à la condition de penser chaque projet dans son contexte propre : il n’existe pas une mais des périphéries commerciales, qui ont besoin qu’on prenne en compte, pour chacune, les flux existants, l’habitat existant, les commerces existants, les projets de ville à moyen et long termes, etc.

À Maurepas, sur la zone où travaille etixia et où les premiers travaux concrets ont démarré, se posent donc les fondations d’une nouvelle façon de concevoir ces périphéries commerciales. Rendez-vous en 2021 pour en apercevoir les premiers effets.